Real Estate Investment Trusts

“英语简称：REITs，指不动产投资信托基金。因为不动产投资信托基金在国外的主要投资对象是购物中心、酒店、公寓、办公楼、仓库等收益型地产，因此，在我国大家更多的把它翻译为：房地产投资信托基金，但是从这种基金的发行情况看，不仅仅是房地产行业、还包括林业、医疗中心、工业物业、数据中心等。因此，在这里，小One还是选择直译为：不动产投资信托基金。

REITs的本质是一种投资基金( investment funds)，也就是一种金融投资工具。号称-颠覆传统地产业的金融模式。

为什么说它是颠覆传统地产业金融模式？

“传统地产开发是股东投资、融资、购买土地、规划建设、销售、股东获得收益，由于利益驱使，开发商要以最小代价获得最大收益，因此，会通过银行、信托、基金、证券大量举债获得巨额利润后，再接再厉、买地、举债、再买地，无限、迅速扩张，开发商股东都成了富豪，结果导致房价高起，金融行业的系统风险大增，政府出面打压、限制房地产，房地产企业纷纷亏损、倒闭，银行不良急剧攀升，周而复始，多次循环。而不动产投资信托基金则严格规定了投资方向、运营模式、盈利模式、利润分配模式、投资者人数等等，从而保证了不动产开发的稳定和节奏。

不动产投资信托基金，从名称就可以看出，是不动产、投资、信托、基金几个词组成，显而易见，就是不动产和金融的结合，也就是所谓的资产证券化，把享有稳定收益的不动产将其证券化，通过发行公司股票或权益凭证，让更多的投资人参与获得收益。不动产投资信托基金通过汇聚众多投资者的资金投资于可带来稳定收入的房地产项目，如长期稳定的租金收入就是不动产投资信托基金的主要收入来源之一。

不动产投资信托基金的定义

“根据《NASAA声明》（北美证券管理者协会）, REITs的法律定义为：主要从事不动产权益投资(包括绝对物业所有权和租赁受益权)、不动产抵押贷款投资和溷合型不动产投资——两者兼营的公司、信托、协会或者其他法人(不动产辛迪加除外)，汇集诸多投资者的资金，持有并经营公益事业、购物中心、写字楼和仓库等收益性不动产，由专门投资机构进行投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托制度。

这一定义包括了REITs两方面的性质：一方面是金融机构性质，REITs是政府批准成立的基金，募集社会投资人的资金，并将资金投资于特定产业(即不动产行业)，所获得的收益按基金份额分配给基金持有人；另一方面是专业的管理机构性质，依照专门的法律程序从事不动产物业运作的机构。例如权益REITs是从商业地产采购、开发、管理维护、销售过程中取得租金和销售收入。

“REITs为房地产商提供了一个有效的融资模式，称它是一种革命性的、颠覆式的商业模式，逐渐在减弱了不动产行业对商业银行等信贷部门依赖，不动产行业正在因此而发生改变。REITs的大部分收入不是来源于资本利得，而是租金。这使得REITs在经历了无数次房地产暴涨暴跌后，依然存在，因为租金是房地产商业价值的最本质的表现，是投机思想无用武之地体现。”