房地産信托:低門檻買房,全世界收租!

太一控股集團2021-02-03 18:14:03

房地産信托, 就是信托投資公司發揮專業理財優勢,通過實施信托計劃籌集資金,用于房地産開發項目,爲委托人獲取一定的收益。

正 文

新年伊始,繼上次對房地産企業畫出“三條紅線”後,國家又對各類銀行畫出了分層級限貸的紅線。國家從需求端與供給端對房地産行業進行著更嚴格的調控。

于是最近網絡輿論上越來越多的人在問:房價還會漲嗎?哪裏的房子還能買?現在投資房地産會不會高位接盤?如果是在5年前,大家或許根本不會問這樣的問題,而是堅定的忙著看盤、搖號、買房。

隨著國家調控政策的趨嚴以及對經濟擺脫房地産依賴的決心不動搖,在經曆了疫情的風險打擊之後,無論是剛需還是投資,很多人已經明顯地感受到國內房地産市場已發生根本性的變化。

剛需住房倒無所謂,但對于有閑置資金的投資者,想要投資房産穩穩的收個租、抵禦通貨膨脹,卻不得不面臨許多問題:1.限貸限購。2.房價區域化分化,有的地方已經在跌了。3.租金回報太低,前幾年租金還可以抵房貸,現在北上廣深的租金回報率不到2%,想買還被限購政策卡死。

這種情況下,對于普通投資者,有一種投資工具叫房地産信托,是再適合不過了,只需投入資金,讓專業人士投向房地産,就可以在全世界當包租婆了,坐等房産收益還不用自己打理房産。

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房地産信托

房地産信托(Real Estate Investment Trust,簡稱REITs), 就是信托投資公司發揮專業理財優勢,通過實施信托計劃籌集資金,用于房地産開發項目,爲委托人獲取一定的收益。

通俗地講就是投資者把錢交給專業的房地産投資運營方,他們拿著錢去買房産物業比如寫字樓、商場、停車場、酒店等等,投資者們既當了包租公包租婆,還會享受物業升值的紅利。

房地産信托最早産生于美國20世紀60年代初,由美國國會創立,意在使中小投資者能以較低門檻參與不動産市場,獲得不動産市場交易、租金與增值所帶來的收益。

1960年,世界上第一只REITs在美國誕生。隨著美國政府正式允許滿足一定條件的REITs可免征所得稅和資本利得稅,REITs開始成爲美國最重要的一種金融方式,一般情況下REITs的分紅比例超過90%。

在美國,REITs通常是以基金的形式出現的,並且可以公開發行注冊上市,像證券一樣買賣。當然,REITs也可私下發行而無須注冊上市,向有限的投資人募集資金用于房産投資。

在美國,大約有300 個REITs在運作之中,管理的資産總值超過3000億美元,而且其中有近三分之二在全國性的證券交易所上市交易。

在香港,截止2020年12月30日,目前活躍在港交所的REITs有11只,市值約2366億港元;其中市值最大的是最早期上市的領展房産基金,占總市值約63%。從2007年底到2018年底,漲幅384%,遠高于同期中原城市指數161%的漲幅

在中國內地,由于法律和政策的原因,中國內地目前沒有國際標准化的房地産信托基金。如果投資者想要投資在交易所上市交易的房地産信托基金,可以在富途證券開戶買賣。

我們接下來要講的是私下向投資者發行非公開的房地産信托,這種房地産信托相對于上市交易的産品具有更穩定的收益回報,不會受證券價格的波動

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房地産信托的分類

1.根據資金募集與流通方式不同,可以分爲私募和公募兩種形式。

2.根據組織形式不同,可以分爲公司型和信托型(契約型)兩類:一般來說,信托型比公司型更爲靈活。從地域上看,公司型REITs在美國占主體地位,而信托型在亞洲市場上更爲普遍。根據標的物業類型,例如公寓、超市、商業中心、寫字樓、零售中心、工業物業和酒店等,都有相應的REITs與之對應。

3.根據資金投向不同,REITs可分爲權益型、抵押型和混合型。

權益型REITs擁有並經營收益型不動産,同時提供物業管理服務,獲得不動産的産權以取得經營收入,投資者的收益來自租金和不動産的增值,是REITs的主導類型,最爲常見。

抵押型REITs是直接向不動産所有者或開發商提供抵押信貸,或者通過購買抵押貸款支持證券間接提供融資,其主要收入來源爲貸款利息,因此抵押型REITS資産組合的價值受利率影響比較大。

混合型REITs既擁有經營不動産,又向不動産所有者和開發商提供資金,是上述兩種類型的混合。

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房地産信托的優勢

1.投資門檻低——一如其設立的初衷,爲中小投資者提供了一個投資房地産的機會。投資者不需要買下整套房,只需要投入部分資金便可收獲出租房産的收益。

2.定期強制分紅——各國都要求REITs每年至少要把淨收入的90%分配給投資者,這樣投資者可以獲得持續的現金流。對于公募上市的REITs,美國是季付股息,香港是半年付。

3.收益率較高——這個優勢在中國更爲明顯,國內直接持有物業的收益率(也就是收租)相對較低,北上廣深租金回報率不會超過2%。而REITs的回報率普遍在7%(美國)、9%(香港)以上。

4.抗風險性強——投資者自己買房産需要砸一大筆錢,需要冒一些風險,而買REITs,買入的是一籃子地産。可以避免某一個資産出問題,影響所有本金的安全度。

5.專業化管理——REITs的管理團隊都是房地産領域的專業人士, 不用投資者親自打理物業,專業的事兒交給專業的人去做。

6.抵禦通脹——由于REITs是投資于房産,收益與房租挂鈎,房租是隨著收入的變化而變化,投資于REITs的收益會隨著通脹進行自動調整。

事實上,正因爲以上好處,REITs在美國也被稱爲「第四類資産」。另三類分別是:股票、債券、 現金。

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太一天府房地産信托

太一的天府房地産信托,投資于太一獨立組合公司-英國房地産發展基金SP2,該基金專注發展英國地産投資及HMO多房式住宅,通過物業升值及物業租售管理的收益,以達至長遠投資、資本增值目標。

另外,太一集團旗下的太一地産發展(證券代碼:OHG)已于2020年12月于英國倫敦主板上市,關于房地産信托産品會完全遵守監管要求,定期公開房地産信托的詳細信息,使投資者的投資得到保障。

太一天府房地産信托是屬于私募信托型權益類REITs,主要投資于英國房産及優質HMO出租。英國HMO多房式住宅,是可存在多個租戶的的單一物業資産,可以通過改造,使得租金收益最大化,同時能夠最大化的將信托資金利用,減少信托資金的運營成本。

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爲什麽要投資于英國的房産

1.英國的經濟發展優勢明顯——英國是世界第五大經濟體,歐洲第二大經濟體,是世界上投資吸引力最高的國家之一,同時,英國擁有完善的法律和監管體系,投資經商的環境良好,這也是李嘉誠在英國買買買的重要原因。

2.英國成功脫歐利好經濟發展——2020年末,英國已經和歐盟達成貿易協議,標志著英國脫歐的正式完成。英國的投資與經濟發展將會更加自由,同時又能更好的保護本國産業,利好英國的經濟向上發展。

3.英國房地産上漲強勁,需求較強——由于疫情的原因,英國寬松的貨幣政策與疫情時期的住房剛需使得英國的房價在2020年 “一路高歌”。據英國建築業協會數據,英國的房價在2020年上漲7.6%,創近6年新高,遠超投資者的預期,央視也曾在11月份報道過英國的房價創曆史新高。

4.房屋租賃市場活躍,供不應求——疫情使得人們對住家與私人空間的需求增高,也直接推高了英國的房屋租賃價格。

綜上,通過太一天府房地産信托投資英國房産正當時。所以,合理利用房地産信托這個投資工具,普通人在不必親自買房的情況下,也可以做到睡後被動收入,優雅的成爲一個全球收租的包租婆,把專業的事情交給專業的人來做